“高總經(jīng)過研究我們認為擺在銀海園目前的有兩條路一條是將銀海園重新進行整體包裝后推向市場。但是我們認為這條路很難。通過分析我們認為就算全力操作銀海園的銷售價格也不能高于45oo元/平方米而且如果以這個價格在現(xiàn)階段將它推向市場整個銀海園一期一年內(nèi)的銷售量應(yīng)該不過過5o%而前提條件必須是在銀海園完工、各種相關(guān)的配套設(shè)施也盡可能完善的前提下。”莊明宇看到任一凡在看自己于是清了清嗓子轉(zhuǎn)向高展等人說道。
    “45oo元/平方米的價格接近成本價如果按這個價格銷售那么實現(xiàn)的利恐怕連廣告宣傳費用都不一定能賺得出來如果一年的時間里銷售量不過5o%的話銀海公司的最終結(jié)局還是破產(chǎn)更何況銀海園實現(xiàn)主體和相關(guān)配套設(shè)施完工這種假設(shè)是不成立的以銀海的現(xiàn)狀根本不可能完成。”財務(wù)部長方強說道。
    “說說第二條路吧。”高展眉頭緊皺。
    “第二條是我們認為銀海園項目目前唯一可以走得通的……”莊明宇的話引起了銀海公司四個人的高度關(guān)注他說完這句話后看著任一凡意思是下面的話還是由你來說比較合適。
    任一凡點點頭冷靜地說道：“我們認為銀海園項目迄今為止已經(jīng)進入了一條窄巷之中。沒有了騰挪地余地和空間唯一能使它重新?lián)碛猩虡I(yè)價值的只有一條路。那就是將原規(guī)劃中地二期和三期工程同時啟動。”
    語驚四座。
    “同時啟動？一期工程已經(jīng)是這個樣子了短時間內(nèi)銀海園地區(qū)的硬件條件不可能生大的變化開得越多豈不是賠得越多嗎？”工程師老白5o多歲是一個少語寡言的人此時聽到任一凡如是說忍不住開口問道。銀海公司的四個人一齊把目光投向了任一凡等著他的解釋。
    “……大家來看”任一凡沒有馬上回答這個提問想了想后他打開了銀海園地區(qū)的平面圖。指著圖紙對圍攏過來的高展和其他幾個人說道：“銀海園的這塊地處在城市的西部期地四幢樓建在位于這塊十二公傾土地的西南面當初高總之所以選址在這里可能有借助高新科技園區(qū)的優(yōu)勢促進銷售的考慮也正因為這樣這四幢樓建在了目前的這個尷尬的位置上事實證明它對在科技園工作的人的沒有形成足夠的吸引力同時因為地理位置的原因。使它和城市西面地那些普通住宅相距較遠將來這里的居民不但買菜、買藥、洗衣、孩子上學入托、甚至晚上出來吃個宵夜都不是很方便但是任一凡手指在圖紙上那塊用虛線標出來的地塊上劃了一個圈“如果把這塊可用于連續(xù)開的十二公傾的土地象高總規(guī)劃的那樣全部開出來那么它的東面不但會毗鄰那里的普通住宅區(qū)銀海園自身也將形成一個足夠大地社區(qū)隨著居住人口的增多。很多的生活設(shè)施都會完善起來有了規(guī)模銀海園這盤棋也就可以走活了。”
    “任總且不說全面開面這塊地需要多少的再投入銀海園現(xiàn)有的這四幢十層的樓成本已經(jīng)達到了四千以上連續(xù)開之后想來也不會很低。我想問一下。你怎么能肯定全面開之后樓一定會好賣呢？就算開出來那種巨額的投入后又會有多少收益呢？這將是冒著極大商業(yè)風險的投資如果單純是為了救這四幢樓而去這么做地話值得嗎？……話又說回來了。又有誰傻到去投這個資呢？”
    對任一凡的這番話。林自洋再次表現(xiàn)出懷疑和不滿他顯然認為任一凡的這番話不過是他自己一廂情愿而沒有根據(jù)的猜測。不足為信。任一凡曾聽高展說過這個林自洋在項目受挫之后他曾經(jīng)整夜地睡不著覺人幾乎快要崩潰了任一凡對他的心情表示理解。
    “林總應(yīng)該說你地擔心是有道理地但我給出上面的結(jié)論也并不是信口開河。通過銀海園地現(xiàn)狀我們大家現(xiàn)在應(yīng)該有這樣的共識那就是房地產(chǎn)開與經(jīng)營離不開市場營銷策劃如何對待這種營銷策劃、如何具體運作營銷策劃都是房地產(chǎn)開商必須認真考慮和對待的問題。如果前期工作不扎實那么后期工作往往也就容易出現(xiàn)預料不到的問題。所以一定要有整體大局觀一定要注意搞清楚所開樓盤容易出現(xiàn)的問題多存在于哪里以及何時會生等情況通過預測實現(xiàn)揚長避短。
    非凡是做房地產(chǎn)策劃的專業(yè)公司其工作實質(zhì)就是制定開樓盤的遠景目標規(guī)劃以及詳細的計劃指定和細節(jié)落實。針對銀海園的全面開和未來的銷售從滿足消費者的不同需求出我們已經(jīng)給出了一攬子解決方案也就是說我們已經(jīng)做了針對未來全面開的銀海園的前營銷工作。我們認為如果能夠從購買者的需求出去規(guī)劃和建設(shè)不但可以盤活現(xiàn)在已經(jīng)建好的這四幢樓在這個項目上實現(xiàn)贏利也幾乎是可以肯定的！”任一凡肯定的語氣讓銀海公司的人越不理解了。
    “你們看這里是銀海園已經(jīng)開建設(shè)的四幢樓而這里”面對這些疑問的眼光任一凡拿起一支鉛筆在圖紙上畫了幾個方塊形的圖案對大家說：“我們可以建設(shè)一大片低樓層低密度高綠化的景觀大宅。并改掉這個樓盤銀海園的名字更名為科技生態(tài)園。改這個名字不是為了趕時髦而是我們將在未來的建設(shè)中溶入很多高新科技。
    科技兩個字一是體現(xiàn)這個小區(qū)本身的科技理念二是它毗領(lǐng)a市的高新科技園區(qū)具有地域特點；生態(tài)就好解釋了它的內(nèi)涵是綠化、環(huán)保和人文。大家都知道隨著現(xiàn)代社會環(huán)境污染的日益嚴重和環(huán)保意識的逐漸興起消費者已愈來愈關(guān)心自己的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。購房者不再僅僅考慮地理位置是否優(yōu)越、銷售價格是否便宜而更加關(guān)注擬購房屋的環(huán)境設(shè)計。
    他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵花團錦簇有充足的陽光和清新的空氣而且要求住宅小區(qū)遠離工廠附近沒有污染源。如果我們順應(yīng)了購房者的這一要求小區(qū)開以環(huán)境保護為營銷理念改變過去寸土寸金、見縫插針的開模式充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園那這種產(chǎn)品當然會受到消費者的追捧所以在開上我們不會一味地去迎合市場而是要有目的地去引導市場。
    銀海園、也就是生態(tài)園所處的地理位置和自然環(huán)境已經(jīng)很契合這些條件了只要我們在此基礎(chǔ)上加以完善就可以了我們暫且將其命名為生態(tài)園二期這部分開的住宅最高為三層。吳總工計算過在這一區(qū)域中可以建成十二幢這樣的三層樓每幢9個單位每個單位的平均面積為二百平方米二期的總建筑面積為216oo平方米預計售價13ooo元/平方米以上……”
    “這恐怕不行”聽任一凡說到這里白工程師沉吟著搖頭打斷了任一凡“如果按照這種規(guī)劃來開13ooo的價格房子賣應(yīng)該是好賣的但如果在這么大的一塊區(qū)域里只建一萬五千平方米卻要給那么一大片的土地設(shè)計景觀做綠化成本太高最后恐怕也會沒什么利潤了就是有也只能是微利。”
    “當然我所說的13ooo的價格只是現(xiàn)在的估算如果真的如此開具體定價會根據(jù)詳細的市場調(diào)查來制定以現(xiàn)在a市現(xiàn)有的類似的住宅的定價來看相信應(yīng)該只會多不會少。另外關(guān)于整體規(guī)劃我還沒有說完。”任一凡微笑著認真地回應(yīng)了白工的話老白也許是覺得自己沒等任一凡把話說完就說話有點不好意思。
    幾個人都在沉思著任一凡對他們的表現(xiàn)心中有數(shù)他用鉛筆在另一側(cè)也畫下幾個方塊繼續(xù)說道：“大家再看我們在毗鄰城西普通住宅的這里建設(shè)5幢層左右的高層住宅我們暫且將其命名為生態(tài)園三期這5幢總的開面積約為5萬平方米約5oo個單位預計售價在5ooo元/平方米。這一期的開不但降低了開成本也將聚集了這一地區(qū)的人氣。我們算過既便是這樣平均算下來生態(tài)園的容積率仍然是極低的。這樣一來加上一期的二萬七千平方米這一地區(qū)總的開面積將達到9萬8千平方米左右包括拿地和做完七通一平整個地區(qū)的平均開成本可以控制在4ooo元/平方米以下總開成本應(yīng)在四個億以內(nèi)而總的銷售收入將達到七個億。”任一凡平靜地說完銀海公司的幾個人已經(jīng)面面相覷地愣住了他們不得不承認任一凡講得很詳細、很有道理和說服力只是他們還是無法相信這些會變成真的。</br>