11月伊始，禮拜二。
    新時(shí)代集團(tuán)首先宣布發(fā)行可換股債券10億元，比預(yù)期的多了一倍。
    可換股債券，是債券持有人可按照發(fā)行時(shí)約定的價(jià)格，將債券轉(zhuǎn)換成公司的普通股票的債券。如果債券持有人不想轉(zhuǎn)換，則可以繼續(xù)持有債券，直到償還期滿時(shí)收取本金和利息，或者在流通市場(chǎng)出售變現(xiàn)。
    當(dāng)天，新時(shí)代集團(tuán)委托百富勤為財(cái)務(wù)顧問(wèn)，在中環(huán)的大廈會(huì)議大廳舉行認(rèn)購(gòu)儀式；一些本地投資者趕往現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)很多外籍投資者，頓時(shí)感受到林祖輝先生的魅力。
    在認(rèn)購(gòu)儀式尚未開(kāi)始之前，一些投資者紛紛交談起來(lái)。
    “大家都很看好新時(shí)代集團(tuán)的前景啊！”
    “當(dāng)然看好啦，林祖輝先生用了不到四年的時(shí)間，便將兩家公司躋身香港第五大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、第三大置業(yè)公司（前面是置地和九龍倉(cāng)），這份能力還需要懷疑嗎？”
    “對(duì)！重要的是，人家在地產(chǎn)大勢(shì)的分析上，也非常把握精準(zhǔn)，并預(yù)測(cè)出股災(zāi)，這個(gè)才叫厲害！”
    “看來(lái)大家與其說(shuō)是投資新時(shí)代集團(tuán)，還不如說(shuō)是來(lái)投資林祖輝先生呀！”
    “可不是嘛！他是香江最賣座的商界大佬！”
    “這個(gè)嘛！如果考慮年齡，林祖輝先生確實(shí)如此！但實(shí)力其實(shí)還和李超人差很遠(yuǎn)！”
    “現(xiàn)在差得遠(yuǎn)，不代表將來(lái)還會(huì)差，李嘉誠(chéng)24歲還在慘淡經(jīng)營(yíng)，連職員工資都發(fā)不起！”
    “好吧，我承認(rèn)！”
    今天來(lái)了不少歐美日的投資者（投資公司），新時(shí)代集團(tuán)也派出了很多高級(jí)職員招待；發(fā)展至今天的新時(shí)代集團(tuán)，早已經(jīng)在海外聲名鵲起，吸引了不少海外投資者加盟。
    此次發(fā)行可換股債券，其實(shí)也就相當(dāng)于一次供股集資，林祖輝本人相信，在債券規(guī)定的時(shí)間里，不少人一定會(huì)選擇以債券規(guī)定的價(jià)格，進(jìn)行交換新時(shí)代集團(tuán)的普通股。（股票時(shí)價(jià)太高，也是需要補(bǔ)差價(jià)的，但債券相比較供股集資，屬于穩(wěn)賺的）xしēωēй.coΜ
    此次發(fā)行可換股債券，是新時(shí)代集團(tuán)的第一次這種商業(yè)行為，林祖輝本人亦在現(xiàn)場(chǎng)和一些歐美日大型投資機(jī)構(gòu)交談，并推介新時(shí)代集團(tuán)。
    他從香江地產(chǎn)未來(lái)整體走勢(shì)談起，而新時(shí)代集團(tuán)擁有龐大的土地儲(chǔ)備，可以在將來(lái)獲利更大，畢竟土地成本大大的減少。
    一名日籍投資者拋出問(wèn)題，說(shuō)道：“林先生，在香江經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，就不得不考慮ZZ的影響，請(qǐng)問(wèn)你們是如何規(guī)避這個(gè)問(wèn)題的？”
    林祖輝信手拈來(lái)這些問(wèn)題，立馬說(shuō)道：“據(jù)我所知，在1986年至1988年，日本投資者在香港大約投資了近300億，是香江僅次于東南亞華人的第二大投資團(tuán)隊(duì)。這充分說(shuō)明，你們是看好香江的地產(chǎn)走勢(shì)的。而且，我們的債務(wù)率兩成多一點(diǎn)，擁有足夠抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力！”
    今年地產(chǎn)升值4成的話，那么新時(shí)代集團(tuán)的儲(chǔ)備土地也將升值兩成至三成，這是一筆龐大的財(cái)富。正因?yàn)槿绱耍褪切聲r(shí)代集團(tuán)什么都不做，其債務(wù)率都會(huì)下降得很快。
    特別是寫字樓大廈升值更快，不到兩年前，華置中心值19億，而現(xiàn)在它值35億。賺了八成賬面盈利不說(shuō)，租金每年還可以收3億多（非純利，純利一般是七成至八成，管理好的情況下）。
    日籍投資者很滿意林祖輝的回答，不過(guò)還是繼續(xù)追問(wèn)道：“今年新時(shí)代集團(tuán)的盈利能突破15億，是否是真的？”
    林祖輝笑著說(shuō)道：“本來(lái)我們預(yù)期就是12億，不過(guò)地產(chǎn)升值太猛，我想15億是沒(méi)有問(wèn)題的！”
    隨著林祖輝的親自推介，不少投資者都感受到他本人的魅力，那就是相當(dāng)?shù)淖孕牛f(shuō)的理由也非常讓大家信服。這些投資者便更加堅(jiān)定購(gòu)買新時(shí)代集團(tuán)債券的想法，一些更是臨時(shí)加碼投資的額度。
    大禮堂足足有幾百名投資者，這些投資都滿足一個(gè)條件，那就是最低認(rèn)購(gòu)額度為50萬(wàn)債券的實(shí)力。當(dāng)然了，絕大數(shù)投資者都是幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)的準(zhǔn)備認(rèn)購(gòu)。
    而林祖輝也準(zhǔn)備了幾億資金，在認(rèn)購(gòu)不足的情況下，他本人會(huì)選擇認(rèn)購(gòu)。
    不過(guò)，今天大概率是用不上了。
    認(rèn)購(gòu)儀式開(kāi)始，首先還是梁真勛這個(gè)執(zhí)行董事，開(kāi)始做匯報(bào)工作，通過(guò)用詳細(xì)的數(shù)據(jù)來(lái)加深大家對(duì)新時(shí)代的印象。
    地產(chǎn)不用說(shuō)了，在酒店領(lǐng)域、置業(yè)領(lǐng)域亦表現(xiàn)非常的不俗，頓時(shí)迎來(lái)場(chǎng)下的一片片掌聲。
    結(jié)果認(rèn)購(gòu)開(kāi)始時(shí)，大家的熱情非常高昂。
    當(dāng)天，新時(shí)代集團(tuán)一共是發(fā)行了12.3億的可換股債券，再比預(yù)期高兩成多！
    下午四點(diǎn)，新時(shí)代集團(tuán)的管理層又召開(kāi)記者會(huì)，公布了此消息，打算明天就見(jiàn)報(bào)，以此來(lái)刺激股價(jià)。
    .......
    翌日。
    新時(shí)代集團(tuán)發(fā)行可換股債券12.3億的消息，立馬飛到了各大地產(chǎn)商手中。
    .....
    信和地產(chǎn)。
    黃廷芳在辦公室里，對(duì)兒子說(shuō)道：“以后，我們?cè)谂馁u會(huì)就多了一個(gè)強(qiáng)勁的對(duì)手了，這個(gè)對(duì)手比新鴻基、恒基、新世界更厲害，和長(zhǎng)實(shí)亦不多讓！”
    黃志祥點(diǎn)點(diǎn)頭，說(shuō)道：“新鴻基和恒基是樓宇制造工廠，但是他們不會(huì)花太高的價(jià)格去發(fā)展收租物業(yè)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)商業(yè)地皮，他們都比較謹(jǐn)慎的拍賣。新世界和長(zhǎng)實(shí)其實(shí)也還好，他們會(huì)考慮買得貴不貴。反倒是林祖輝這個(gè)人，是為了優(yōu)質(zhì)物業(yè)和地皮，是可以溢價(jià)很多進(jìn)行收購(gòu)的！”
    黃廷芳說(shuō)道：“我們就怕和這樣的人，在拍賣場(chǎng)碰見(jiàn)，畢竟我們不知道他的底線是多少！不過(guò)，想要擊敗我們也是難事，我們家族視香江為大本營(yíng)之一，一定會(huì)全力以赴！”
    “好的，父親！”
    .....
    新鴻基地產(chǎn)。
    郭德勝和三個(gè)兒子也在討論林祖輝這個(gè)人，香江的地產(chǎn)市場(chǎng)本來(lái)是幾家大型地產(chǎn)‘半壟斷’性質(zhì)的，他們是不歡迎新地產(chǎn)崛起的。
    不過(guò)，林祖輝背后有傳媒集團(tuán)做后盾，所以一開(kāi)始就沒(méi)有人敢聯(lián)合起大家，來(lái)針對(duì)新時(shí)代集團(tuán)。再加上，當(dāng)年鄭裕桐看好自己的小老鄉(xiāng)，并參與入股，也不可能讓幾大地產(chǎn)聯(lián)合起來(lái)。
    可如今，新時(shí)代集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)崛起，已經(jīng)將四大地產(chǎn)家族都進(jìn)行了擠壓。
    新鴻基自然也不例外，八七股災(zāi)后，新時(shí)代集團(tuán)率先反應(yīng)過(guò)來(lái)，在市場(chǎng)瘋狂購(gòu)買‘平價(jià)’土地，讓這些老牌地產(chǎn)商都暗嘆‘一步遲步步遲’，等他們決定買入土地時(shí)，價(jià)格已經(jīng)稍微有上升，而且土地資源也不是那么多了。
    就連強(qiáng)大的長(zhǎng)實(shí)，都損失了一塊大型屋邨的土地——藍(lán)田地鐵站上蓋物業(yè)。
    “你們記住我的話，發(fā)展要在香江，不要將資金投資太多去海外。將資金都去拿地，增加我們的土地儲(chǔ)備，這樣一來(lái)，我們?cè)趯?lái)就擁有大量的廉價(jià)土地可以供開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)也會(huì)大增！”郭德勝叮囑三個(gè)兒子道。
    不像其他三大家族在海外有很多投資，郭德勝是很少將資金撒向海外，因?yàn)樗X(jué)得投資回報(bào)率不劃算；當(dāng)然了，投資肯定是有一些，但是不多。
    郭氏三兄弟紛紛表示，遵守父親的意思來(lái)發(fā)展公司。
    新鴻基也是在明年完成交班，和新世界一樣的時(shí)間。
    郭炳湘問(wèn)道：“那我們現(xiàn)在還需要大量購(gòu)買土地嗎？”
    此時(shí)，郭德勝本能的想緩一緩，不過(guò)一想起林祖輝在行動(dòng)，以為新時(shí)代集團(tuán)又要購(gòu)買地皮作為儲(chǔ)備，頓時(shí)有些緊迫感。
    要知道，新時(shí)代集團(tuán)的土地儲(chǔ)備，已經(jīng)直逼恒基，雖然還威脅不到新鴻基，但未雨綢繆還是有必要的。
    “買入土地不能停！今天看似我們買得貴，那么兩三年后，你們就會(huì)發(fā)現(xiàn)我們買的是便宜地！”
    “好的，我們知道了！”
    新鴻基此舉，無(wú)疑是買地買貴了，也買多了！
    大家都以為新時(shí)代集團(tuán)發(fā)行債券，又在籌備供股集資，會(huì)是在地皮上掃貨，因此多多少少會(huì)受到影響。就連香江的地產(chǎn)業(yè)，可能都會(huì)受到微弱的刺激，比前世漲得多一點(diǎn)。
    不過(guò)，漲得越多，明年跌得越狠！
    10元錢漲三成，變成了13元；13元跌三成，變成了9元。
    實(shí)際上，明年地產(chǎn)跌幅30~35%，估計(jì)是相當(dāng)于跌至股災(zāi)后的水平。
    ......
    林祖輝也在辦公室里，考慮該如何進(jìn)行減債，以及又能拿下‘地王’。
    他根據(jù)港府歷年的做法判定，地產(chǎn)升溫后，港府一定會(huì)拿出‘地王’拍賣；第一，可以刺激地價(jià)，港府可以在其它官地拍賣上獲得更多；第二，可以將‘地王’賣出更高的價(jià)格。
    說(shuō)實(shí)話，林祖輝還以為是11月12月的事情，不過(guò)現(xiàn)在還沒(méi)有消息流露出來(lái)，估計(jì)得明年1月份了。
    此時(shí)，他的腦海里開(kāi)始播放記憶中的中環(huán)、灣仔的地圖，意圖預(yù)判港府會(huì)拍賣那塊地皮。
    突然，他想到了前世的‘中環(huán)廣場(chǎng)’，連忙找出地圖搜尋。
    最終，他在灣仔瀕海地段找到了一幅地皮，瞬間想到了一種可能。
    香港島不大，林祖輝的記憶力又變T，中環(huán)、金鐘、灣仔、銅鑼灣的地形和建筑，林祖輝清清楚楚。
    “應(yīng)該是這塊地皮了！”
    “我記得這幅地皮有7萬(wàn)平方尺左右吧！”
    林祖輝開(kāi)始計(jì)算起來(lái)，1985年拍賣的中環(huán)地王（恒生銀行總部），拍出了37000元每平方尺的單價(jià)；如今來(lái)看，灣仔這幅瀕海地段，拍賣場(chǎng)40000以上是絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題。
    也就是說(shuō)，這幅地皮需要30億以上才有可能拿下！
    新時(shí)代集團(tuán)目前負(fù)債已經(jīng)減至50.5億元，預(yù)計(jì)年底僅憑發(fā)展樓盤銷售，就可以減至48億左右。
    當(dāng)然了，也就相當(dāng)于今年的15億~16億的盈利（賬上本來(lái)還有流動(dòng)資金），花了7億購(gòu)買地利根德閣三成權(quán)益，又還債了7億多，還在期指合約上投資了3億。
    投資的期指合約指望不上了，3億資金12月期指交割后，還得轉(zhuǎn)成明年4月的期指合約。
    所以，新時(shí)代集團(tuán)只能通過(guò)發(fā)行債券和供股集資，來(lái)籌集資金。
    這樣一來(lái)，新時(shí)代集團(tuán)可以籌集資金27億多（12.3+15）！
    當(dāng)然了，灣仔這幅地皮是商業(yè)地皮，預(yù)計(jì)可建140萬(wàn)平方尺的超級(jí)大廈，也不是新時(shí)代集團(tuán)一家公司可以完成的。
    而且又是收租物業(yè)，所以還得讓華人置業(yè)來(lái)參與。
    華人置業(yè)目前市值100億，通過(guò)供股集資可籌集10億，華人置業(yè)的債務(wù)只有20億，可以再舉債10億。
    這樣一來(lái)，華人置業(yè)可籌集資金20億，新時(shí)代集團(tuán)供股華置后，還剩下22億。
    兩家公司擁有42億的現(xiàn)金流，可保證地王不失！
    想到于此，林祖輝滿意的點(diǎn)點(diǎn)頭！
    倘若能用35億拿下這幅地皮，那么兩家公司的債務(wù)相當(dāng)于沒(méi)有增加，而全部是采用的發(fā)行債券和供股集資。
    至于明年第一季度的發(fā)展計(jì)劃和暴跌后的計(jì)劃，明年年初他會(huì)根據(jù)情況來(lái)提前制定。
    總之，這一波機(jī)會(huì)，他的精力將集中在地產(chǎn)上；而八七股災(zāi)，他的精力集中在證券上。