3月伊始，紐約曼哈頓。
    富利地產(chǎn)投資管理公司，已經(jīng)搬遷至自有物業(yè)——公園大道245號(hào)。
    會(huì)議室里，林祖輝望著華洋參半的高級(jí)職員，覺得這個(gè)配置很不錯(cuò)；里面不少洋人高級(jí)職員，都是原來奧林匹亞約克公司的管理層，在里切曼的介紹人加盟富利地產(chǎn)投資管理。
    “會(huì)議開始吧，先說說‘富利1號(hào)’投資的項(xiàng)目目標(biāo)！”林祖輝淡定的說道。
    在二月下旬，新時(shí)代集團(tuán)順利私募5億美元的商業(yè)地產(chǎn)基金，林祖輝將這只基金交給了富利地產(chǎn)投資管理公司進(jìn)行管理。當(dāng)然，林祖輝是在親自布局投資方向。
    富利地產(chǎn)投資管理副總裁larry（拉里），進(jìn)行了匯報(bào)：“BOSS，按照公司的投資大方向，我們找到了一個(gè)不錯(cuò)的項(xiàng)目。”
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，然后示意繼續(xù)。所謂大方向投資，就是優(yōu)先考慮紐約大學(xué)周邊的商業(yè)物業(yè)，而且最好是零售物業(yè)，即購物中心、商鋪。他剽竊了巴菲特的創(chuàng)意，認(rèn)為學(xué)校搬不走，那么周邊的零售物業(yè)自然也會(huì)很快轉(zhuǎn)旺。
    拉里認(rèn)真的匯報(bào)道：“RTC集團(tuán)（美國(guó)資產(chǎn)重組托管公司）在上個(gè)月透露出消息，一塊紐約大學(xué)城的零售物業(yè)打算出售，該物業(yè)目前無杠桿的收益率為10%（即不貸款購買）。”
    不貸款收益率為10%，其實(shí)是偏低，意思若是貸款購買，減掉利息支出，收益率可能更低！
    就在林祖輝覺得不是特別理想的時(shí)候，拉里接下來的話，讓他眼前一亮。
    “通過我們的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)這個(gè)零售物業(yè)最大的客戶，占據(jù)著20%的出租面積，但是每平方尺租金他們只需支付5美元，而其它租客的平均租金為70美元每平方尺。”
    這就拉流量的做法，這個(gè)最大的客戶一定是自帶流量的大企業(yè)，所以才讓原來的物業(yè)主如此讓步。這種情況在商業(yè)地產(chǎn)中，非常常見。
    比如倫敦‘金絲雀碼頭’項(xiàng)目的前期幾幢寫字樓，也有大量的超低租金的租客，這是希望帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的繁華的必要操作。
    香江當(dāng)然不需要，能給大企業(yè)打個(gè)八折，就已經(jīng)是很大的讓步了，誰讓香江是寸土寸金。銅鑼灣的租金，是曼哈頓第五大道的兩倍。
    林祖輝馬上問道：“最大租戶的合同什么時(shí)候結(jié)束？”
    拉里說道：“還有九年到期”
    九年到期，這個(gè)最大的租客不可能搬走，畢竟長(zhǎng)期建立的老客戶是一筆重大財(cái)富。那么，若是按照2001年租金，瞬間可以讓這九年的時(shí)間收益率提升至35%左右，因?yàn)檫@期間其它租客的租金也是在漲的。
    70美元每平方尺每月，實(shí)在太廉價(jià)了，而銅鑼灣的商鋪已經(jīng)是200~300美元左右，一旦美國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)旺（應(yīng)該就是今年開始），大學(xué)城附近的零售物業(yè)租金自然也可以提高。
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“繼續(xù)說下去，我很有興趣這個(gè)項(xiàng)目！”
    拉里高興的點(diǎn)點(diǎn)頭，將這個(gè)物業(yè)的地理位置、總面積、總售價(jià)，一一做了介紹。
    總計(jì)是9.02萬平方尺，售價(jià)在4億美元~4.2億美元區(qū)間。
    非常理想的價(jià)格！若不是歐美經(jīng)濟(jì)糜爛了三四年，那里會(huì)如此便宜。
    林祖輝做事一向果斷，馬上詢問道：“你們之中，有過零售物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人，請(qǐng)舉手示意一下！”
    一眾富利高級(jí)職員紛紛舉手，高達(dá)七成左右，看來俱是商業(yè)地產(chǎn)管理豐富的高級(jí)職員。其實(shí)，華人置業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，也已經(jīng)成長(zhǎng)為世界級(jí)的團(tuán)隊(duì)，這幾年不僅引進(jìn)了國(guó)外的管理經(jīng)驗(yàn)，還因地適宜的形成了自己的管理體系。
    林祖輝點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“那好，拉里副總裁就馬上牽頭，組建團(tuán)隊(duì)去完成這筆交易收購。這筆交易可貸款五成，時(shí)機(jī)成熟，我們?cè)僦刂冒唇屹J款，優(yōu)化利潤(rùn)率。”ωωω.ΧしεωēＮ.ＣoＭ
    拉里高興的點(diǎn)點(diǎn)頭，說道：“好的，我們一定圓滿完成！”
    接下來，林祖輝又安排眾人繼續(xù)搜尋曼哈頓的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并討論了管理上的內(nèi)容。這期間，林祖輝表現(xiàn)出來的專業(yè)性，讓大家大開眼界，暗嘆林祖輝不愧是世界大型地產(chǎn)公司的創(chuàng)始人。
    對(duì)于5億美元的‘富利1號(hào)’私募基金，林祖輝的目的是——增加新時(shí)代集團(tuán)和本人在香江的影響力，回報(bào)率其實(shí)也無需太高，每年15%以上便可以讓所有人滿意。而這只基金中不少股東，有政府官員、商界名流，總之占據(jù)著香江的絕對(duì)核心力量。
    ‘富利1號(hào)’的五億美元資金，若無意外，已經(jīng)花掉四成（貸款五成），剩下的六成資金只需在今年完成投資即可。而后面的項(xiàng)目，林祖輝讓大家擴(kuò)大范圍，第五大道的零售物業(yè)、曼哈頓寫字樓、大學(xué)周邊零售物業(yè).都可以考慮，但需要經(jīng)過討論和審批。
    結(jié)束一天的工作，自然少不了美人的陪伴，林祖輝和莫妮卡來到長(zhǎng)灘的一家酒店用餐。
    席間，莫妮卡總是含情脈脈的看著林祖輝，眼神是那么的炙熱，她的眼睛是一絕，就像是會(huì)勾人；此時(shí)的莫妮卡，還是少女風(fēng)十足，但已經(jīng)有朝著X感發(fā)展的趨勢(shì)。
    林祖輝拿著菜單點(diǎn)菜，很快就是一通高消費(fèi)，期間服務(wù)員還忍不住提醒‘點(diǎn)得是不是太多了’，讓莫妮卡忍不住笑了起來。
    “謝謝，我們不會(huì)浪費(fèi)的！”
    “好的，先生！”
    待服務(wù)員離開后，莫妮卡羨慕的說道：“輝，你的英語真棒，給人非常的官方感覺！”
    林祖輝忍不住笑道：“我都忘記了，你講的是鄉(xiāng)村英語！”說完，他忍不住學(xué)著莫妮卡的土味英語，頓時(shí)惹來美人的嬌嗲。
    這女人很粘人，而且對(duì)待感情很專一，她不在意林祖輝的風(fēng)流韻事，只在意她的一畝三分地能不能每月耕兩三遍。這讓林祖輝忍不住想起，莫妮卡前世的丈夫出軌，這女人還肯為他生二胎來。看來，各國(guó)的女人都一樣.
    莫妮卡突然說道：“輝，你會(huì)多少國(guó)家的語言？”
    林祖輝思考了一下，說道：“差不多十種語言吧，熟練的有七八種，其它只會(huì)簡(jiǎn)單交流的句子。當(dāng)然，意大利語我現(xiàn)在應(yīng)該還算可以了！”
    莫妮卡頓時(shí)抓到了關(guān)鍵點(diǎn)，說道：“如果我沒有記錯(cuò)，第一次見面的時(shí)候，你的意大利語言還只是基礎(chǔ)，還比較生硬。我們交往了2年，你的意大利語已經(jīng)非常優(yōu)秀。”
    林祖輝得意的點(diǎn)點(diǎn)頭，但接下來的話，讓他差點(diǎn)噴出來。
    莫妮卡接著說道：“你熟練七八種語言，那是不是我可以理解為，你交往了七八個(gè)國(guó)家的情人。畢竟你那么忙，還會(huì)去學(xué)習(xí)外語，一定是因?yàn)榕说脑颍　闭f完，她好笑的看著林祖輝，
    “我這個(gè)人不會(huì)撒謊，實(shí)話告訴你，我的外國(guó)情人就你一個(gè)。我比較喜歡學(xué)習(xí)，是因?yàn)槲也幌肜速M(fèi)自己的天賦。所以，你明白嗎？”
    真沒有撒謊！
    莫妮卡頓時(shí)信以為真，她當(dāng)然不會(huì)知道，林祖輝的情人都是華人，除她之外。
    “其實(shí)我也有這樣類似的煩惱，從小！”莫妮卡認(rèn)真的說道。
    林祖輝開始憋笑，頓時(shí)惹來莫妮卡的不服，嬌聲的說道：“你什么意思，我話還沒有說完呢？”
    “哈哈，沒有沒有！”林祖輝還是沒有憋著，他是個(gè)誠(chéng)實(shí)的人，不太會(huì)為了女人放棄這種誠(chéng)實(shí)高品格。
    “一定有！說給我聽，不然今天你別想碰我！”莫妮卡雙手交叉抱住，就和小姑娘一樣。
    她這個(gè)年紀(jì)，正是青春靚麗的時(shí)候，再過幾年就會(huì)發(fā)展為成熟、X感，讓人有種買一拖二的感覺。
    林祖輝坦白的說道：“在我看來，你只是漂亮，地球上最漂亮，可以稱之為‘球花’。至于智慧嘛，我們?nèi)A夏有句古話，叫做‘X大無腦’，大概形容成你了。”
    莫妮卡真不算聰明，實(shí)事求是的說！
    但林祖輝還想說，莫妮卡其實(shí)沒有什么內(nèi)涵，只有好看的皮囊，至少現(xiàn)在是這樣。她大學(xué)本來是學(xué)習(xí)法律，結(jié)果跑去做模特，做模特的時(shí)候又想去演戲，結(jié)果第一部戲被批得體無完膚。目前是一事無成，正因?yàn)檫@樣，前世才有大器晚成的《西西里傳說》。
    莫妮卡見林祖輝如此誠(chéng)實(shí)，倒沒有生氣，問道：“那你喜歡我嗎？”
    林祖輝自然是老實(shí)的點(diǎn)點(diǎn)頭，他就喜歡漂亮的，只要不是那種喜歡給她惹麻煩的女人，管她有沒有內(nèi)涵，光一個(gè)皮囊就行了。
    莫妮卡滿足的笑了起來，然后講述起自己小時(shí)候因?yàn)樘炼浅?
    這讓林祖輝承認(rèn)，他是看過莫妮卡小時(shí)候的照片，確實(shí)非常漂亮，現(xiàn)在自然是更漂亮。
    在酒店吃完晚飯，兩人直接回到莫妮卡在長(zhǎng)灘的別墅。平常她也不住，但林祖輝安排人替她打掃、維護(hù)，所以隨時(shí)可以來入住。
    兩人一回到別墅，就立馬擁在一起，本來就不經(jīng)常在一起，所以每次兩人只要在一起，幾乎是夜夜春宵，玩得非常嗨。
    將莫妮卡的外套脫掉，只見里面穿著非常X感的吊帶裙，好身材一覽無遺。
    林祖輝的手放在了她的腿上，輕輕的扯起黑絲襪，然后松開，彈性十足。
    “昨天是清純的莫妮卡，今天是性感的莫妮卡，你是個(gè)百變的尤物！”林祖輝靠近莫妮卡說道。
    莫妮卡聽到稱贊，她手也不老實(shí)的下放，然后離在林祖輝嘴唇幾厘米的地方說道：“你永遠(yuǎn)都是那么強(qiáng)壯！”
    “如果我不是強(qiáng)壯，怎么能征服‘球花’莫妮卡呢！”
    “我喜歡這個(gè)稱號(hào)，親愛的，愛我！”
    千言萬語，都化為力量！
    莫妮卡有四寶：唇、熊、臋、腿，林祖輝很認(rèn)真的嘗試這些優(yōu)點(diǎn)，他一開始是非常輕柔的，仿佛在欣賞藝術(shù)品一樣；雖然他很喜歡這件藝術(shù)品，卻可以保持著‘紳士風(fēng)度’。
    他實(shí)在太喜歡這件藝術(shù)品了，但現(xiàn)在還不是完全‘屬于他’，那怎么辦？
    倫敦的紳士會(huì)告訴你——搶！野曼的搶奪！
    爭(zhēng)虎她，她就屬于你了！
    所以，當(dāng)林祖輝發(fā)現(xiàn)這件藝術(shù)品還不完全屬于他時(shí)，他就只有撕開紳士的偽裝，進(jìn)行野曼的爭(zhēng)虎。
    “撕”
    這是絲襪壞掉的聲音，這也是紳士撕破臉的聲音。
    接著，便是炮、槍的聲音——趴趴趴，比暴風(fēng)雨還猛烈。
    (本章完)